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'갭투자'로 세입자 전세금 떼이지 않도록… 서울시, 피해예방대책 가동
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'갭투자'로 세입자 전세금 떼이지 않도록… 서울시, 피해예방대책 가동
  • 백석원
  • 승인 2019.10.14 08:30
  • 댓글 0
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- 사후해결 어려운 갭투자 피해 발생요인 사전 차단, 세입자 알권리 강화 방점
- 공인중개사 설명의무, 임대사업자 보증보험 가입의무 강화 등 관련법 개정 건의
- 갭투자 피해방지 시‧구 합동 중개업소 집중단속, 공인중개사 교육, 홍보리플릿 배포

전세를 끼고 집을 산 뒤 집값이 오르면 시세차익을 챙기는 '갭투자'. 임차인의 전세보증금과 본인의 적은 자본금으로 많은 주택을 사들였던 집주인들이 과도한 대출, 주택가격 하락 등으로 파산하면서 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하는 피해가 급증하고 있다. 

서울시가 갭투자로 인한 세입자들의 이러한 유사 피해를 막기 위해 「주택 갭투자로 인한 전세보증금 피해 예방대책」을 가동한다. 
‘갭투자’란 주택 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택을 산 뒤 단기간에 전세가를 올려 매매가 상승에서 얻는 시세차익(gap)을 목적으로 하는 투자를 가리킨다. 매매가와 전세가의 차이를 활용해 단기차익을 실현하는 방식이다. 

그러나 최근 갭투자를 노리고 집주인이 된 사람이 주택 매매가격 하락, 무리한 대출로 인한 이자부담 등으로 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하고 있다. 집주인이 연락두절 되는 등 정확한 피해규모조차 파악이 어려운 상황이 대부분이다.

서울시는 집주인‧중개업자와 세입자 간 정보의 불균형이 갭투자 피해의 근본 원인이라고 보고, 세입자의 알 권리와 세입자 보호에 방점을 둔 예방 대책을 추진한다.
갭투자 피해로 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 법원을 통해 해결할 수는 있지만 장시간 다툼과 높은 비용이 불가피한 만큼 피해 발생 자체를 예방하는 데 초점을 뒀다고 시는 설명했다. 

대표적으로, 동일 주택단지 내 100호 이상 임대로 되어있는 임대보증금에 대한 보증보험 가입 의무를 동일 주택 내 일정호수 이상으로 확대하도록 법 개정을 건의해 세입자 보호의 실효성을 높인다. 또, 갭투자 피해방지를 위한 시‧구 합동 부동산 중개업소 집중단속을 시작하고, 갭투자 피해방지 홍보리플렛을 제작해 서울 전역의 공인중개사사무소에 배포한다. 세입자가 알아야 할 필수정보를 담은 ‘세입자 권리 보호 안내문’도 최소 연 1회 이상 발송한다.

 ‘갭투자’로 인한 피해는 아파트에 비해 시세를 알기 어려워 사실상 중개업자의 정보에 의존할 수밖에 없는 단독‧다가구․다세대 주택 밀집지역에서 주로 발생하고 있다. 또, 집주인이 무리하게 대출을 받아 주택을 여러 채 매입했더라도 세입자는 집주인에 대한 이런 정보를 알 수 없는 경우가 대부분이다. 

이번 대책은 ①갭투자 위험요인 사전 차단을 위한 관련 법령 개정 건의 ②서울시 차원에서 즉시 시행 가능한 분야별 피해예방대책, 투 트랙으로 추진된다. 

우선, 세입자 보호의 실효성 확보를 위한 「민간임대주택특별법」 개정과 세입자의 알권리 보장을 위한 「공인중개사법」 개정을 동시에 추진한다. 향후 법령 개정과 관련한 내용 검토에 들어가 정부에 건의한다는 계획이다. 

민간임대주택특별법 개정은 현재 동일 주택단지 내 100호 이상으로 되어있는 임대보증금에 대한 보증가입 의무를 동일 주택 내 일정호수 이상을 추가하도록 건의해 집주인(임대사업자)의 의무를 강화한다. 또, 동일한 집주인(임대사업자)이 일정호수 이상의 주택을 임대하는 경우에도 의무 보증가입하는 내용을 신설 건의할 예정이다. 

공인중개사법 개정 건의는 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 관련 정보 요구에 불응하는 임대인(집주인)에 대해 공인중개사가 중개를 거절할 의무를 신설 건의한다. 또, 정보요구 불응 사실과 이에 따른 거래의 위험성을 공인중개사가 임차인(세입자)이 되려는 자에게 고지할 의무를 도입하고, 이를 이행하지 않을 경우 최고 자격정지 징계를 부여할 것을 건의한다. 

공인중개사법 시행령 개정 건의는 공인중개사 또는 중개보조인의 실수 등으로 손해를 입은 경우 공인중개사의 손해보상 책임보장금액 상향(공인중개사 1억→2억, 법인 2억→4억)을 건의한다. '08년 9월 개정 이후 유지되고 있는 손해배상책임 보장금액을 현실화한다는 취지다. 

서울시 차원의 예방대책은 부동산 중개업소 위법행위 집중단속, 공인중개사 임차인 보호교육 실시, 갭투자 피해방지 홍보리플릿 제작‧배포, 세입자 권리 보호 안내문 발송, 전월세보증금지원센터 상담 강화, 임대등록시스템(렌트홈) 직권정정 등으로 추진된다. 


부동산 중개업소 위법행위 집중단속은 시‧구 합동 지도‧점검반(시 2인, 구별 2인)을 구성해 갭투자 피해예방 집중단속을 새롭게 실시한다. 관련법 위반사항에 대해서는 의심소견이나 진술 등 자체 증거를 확보 후 서울시 민생사법경찰단에 수사의뢰 등 후속 조치할 계획이다. 

공인중개사와 소속공인중개사를 대상으로 하는 집합교육시 ‘갭투자 피해예방교육’을 필수 교육내용에 새롭게 포함해 피해사례와 주의사항 등을 집중 교육한다.
부동산 거래시 임차인이 꼭 확인해야 할 사항과 피해시 행동요령 및 관련기관 연락처 등 내용을 담은 홍보리플릿을 제작한다. 25개 자치구를 통해 공인중개사사무소에 배포해 부동산 거래시 임차인에게 배포할 수 있도록 한다는 계획이다. 
 

‘렌트홈’에 임대사업자로 등록된 임대주택의 임차인을 대상으로 최소 연 1회 안내문을 발송한다. 주요 안내내용은 임대료 연 5% 이상 상향 불가 규정, 서울시 전월세 상담센터 연락처, 전세보증금 반환 보증보험 활용 등이다. 
 

그간 전월세보증금지원센터에 접수된 갭투자 관련 상담사례를 분류, 유형별로 세입자가 어떻게 대처해야 하는지 주의사항을 안내해 유사 피해 발생을 사전에 차단한다. 

▲본 사진은 기사와 무관합니다. (출처/픽사베이)

민간임대주택에 대한 정확한 현황 파악을 위해 ‘렌트홈’(국토부 임대등록시스템)에 등록된 임대주택의 주소, 면적, 소유권, 임대료 및 보증금 정보 등 일부 오류사항을 재정비한다. 국토부에서 정정대상 목록을 지자체에 통보하면 지자체에서 사실확인 후 직권정정, 임대사업자에게 관련내용을 통보하는 방식이다. 
  ※ ‘렌트홈’은 구청, 세무서 등을 따로 방문할 필요 없이 사이트를 통해 사업자 등록 신청만 하면 임대사업자 등록이 가능한 시스템이다. 세입자 입장에서는 민간임대주택 검색이 가능해 전셋집을 구할 때 활용할 수 있다. 

한편, 서울시는 세입자의 소중한 전세보증금을 지키기 위한 확실한 방법 중 하나인 주택도시보증공사(HUG) ‘전세보증금 반환보증보험’에 가입할 것을 당부했다.(*가입시 보증신청인이 신청한 금액 안에서 보장) 관련서류를 미리 준비하고 가입절차를 확인해 전월세계약 체결과 동시에 가입하는 것을 적극 권장한다고 덧붙였다.

 임차주택이 다세대/아파트인 경우 
    : ‘전세계약서’, ‘보증금 지급확인서류’, ‘전입세대열람내역’ 등 준비
 임차주택이 단독/다가구인 경우 
    : ‘他전세계약확인서’가 추가로 필요하므로 집주인과 계약 전 사전협의

   

그밖에도 갭투자 피해 예방을 위한 자세한 상담은 서울시 전월세보증금지원센터로 문의하면 된다.

< 서울시 전월세보증금지원센터 >

주택임대차 관련 모든 상담, 분쟁조정, 대출상담 등 One-stop 서비스 제공

  - 주택임대차관련 일반․법률․분쟁조정 등 상담
  - 주택임대차관련 분쟁 조정을 위한 주택임대차분쟁조정위원회 운영 
  - 전월세 보증금 관련 대출상담(이사시기 불일치 전월세 보증금 대출, 신혼부부 임차보증금 지원사업 등)

< 부동산 임대차계약 시 유의사항 >

부동산 실소유자여부 확인
  - 등기권리증(등기부 등본), 신분증, 공과금영수증 등으로 실소유자 여부를 직접 확인
    ※ 대리인의 경우 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증 등을 추가로 확인

거래금액은 실소유자 명의 통장으로 입금
  - 계약금, 전세보증금 등은 등기부등본(등기권리증)에 기록된 실소유자명의 통장으로 입금해야 안전함
    ※ 건물관리인, 대리인, 개업공인중개사 등에게 거래금액 입금은 절대적 주의가 필요

개업공인중개사의 자격 및 중개사무소 등록여부
  - 부동산중개사무소에 게시되어 있는 개업공인중개사 자격증(사진) 및 개설 등록증이 일치하는지 확인
    ※ 공인중개사 자격증이 없는 중개보조원은 계약서 작성 등 중개행위를 할 수 없음

주택을 인도받고, 동주민센터 전입신고 시 임대차계약서에 확정일자를 날인 받아 대항력과 우선변제권 취득
 


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